A Magyar Energiahatékonysági Intézet vezetésével, a Központi Statisztikai Hivatal, Lechner Tudásközpont és az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont szakértőinek közreműködésével azt vizsgálták meg, hogy hogyan növekedett a családi házak értéke a magasabb energetikai tanúsítvány függvényében 2019-ben.
Az ingatlanokat az energetikai tanúsítás elkészítésekor az energetikus az alapján sorolja be a 12 minősítés valamelyikébe (1. ábra), hogy mennyi az egy négyzetméterre jutó átlagos KWh energiaszükségletet, vagyis mennyi a ház fűtési és hűtési energiaigénye. Egy újépítésű, jól szigetelt földgáz fűtésű korszerű ingatlan általában CC, vagy DD minősítéssel rendelkezik. A BB azaz közel nulla energiaigény elérése csupán szigeteléssel és a nyílászárók cseréjével nem lehetséges, nélkülözhetetlen hozzá a megújuló energia használata, de szolárrendszer telepítésével, és/vagy kiegészítő hőszivattyú beépítésével viszonylag könnyen meg lehet felelni az elvárásnak.
1. ábra: Az ingatlanok energetikai minősítésének ismérvei. Forrás: Otthon Centrum
Az elemzés alapjául szolgáló, 2022. 02. 03-án publikált adatbázis a Nemzeti Adó- és Vámhivatal, a Központi Statisztikai Hivatal és a Lechner Tudásközpont energetikai tanúsítványra vonatkozó releváns adatsorainak az összekapcsolásával jött létre.
2. ábra: A 2019-ben tulajdont cserélt ingatlanok átlagos energetikai besorolása Magyarországon. Forrás: MEHI 2022. 02. 03-i beszámoló
A fenti kutatás megállapította, hogy Magyarországon a 2019-ben tulajdont cserélt ingatlanok átlagos besorolása a GG és HH érték közé esik, vagyis jelentős az igen gyenge, szinte semmilyen szigeteléssel, és/vagy korszerű fűtési megoldással nem rendelkező lakóépületállomány (2. ábra). Ezen ingatlanokat, népszerű nevükön kádárkockákat, a múlt rendszerből örököltük, abból az időből, amikor még az olcsó és korlátlan mennyiségben rendelkezésre álló energia bűvöletében élve nem volt kérdés az energiahatékonyság. Napjainkban azonban energetikai felújításukkal rengeteg költséget spórolhatunk meg (lásd itt).
Az adatokból látható, hogy az épület értékesítésekor jó eséllyel meg fog térülni a beruházásunk. Az alacsony energiaigényű, mélyfelújításon már átesett ingatlanoktól ritkán válnak meg a tulajdonosok, ennek megfelelően a fenti grafikon görbéje aszimmetrikus formát vesz fel. A fenti grafikon további érdekessége, hogy HH szinttől felfelé szinte minden kategóriában a skála alsó része dominál, vagyis sok ingatlant az energetikusok, vagy a beruházók éppen csak „beszuszakolnak” a jobb minőségi osztályba.
A kutatás eredményeinek áttekintése előtt személy szerint egy olyan előzetes véleményem volt, hogy a frekventált helyeken elsődlegesen a helyet fizetem meg és nem az ingatlan minőségét.
3. ábra: Az ingatlanok energetikai jellemzői és a négyzetméter ár közötti kapcsolat. Forrás: MEHI 2022. 02. 03-i beszámoló
Az energetikai jellemző és a négyzetméter árat egy grafikonon ábrázolva, a főváros és a megyeszékhelyek adatai azt igazolják, hogy a sejtésem ebben az esetben helyesnek bizonyult, ellenben városok és községek szintjén ilyen hatás nem érvényesül (3. ábra).
Budapesten egy gyenge energetikai jellemzővel rendelkező korszeűtlen ingatlan értéke is lehet magas, ha értékes területen fekszik. Ezzel szemben minden más esetben tisztán kirajzolódik, hogy a GG fölötti energiahatékonysági besorolás esetén a vevők hajlandók mélyebben a pénztárcájukba nyúlni. Az energiahatékonysági lista élén szereplő külvárosi ingatlanok már felveszik a versenyt a jobb elhelyezkedéssel rendelkező energetikai szempontból elavult ingatlanokkal Budapesten is (3. ábra).
Amennyiben a legrosszabb JJ minősítéshez viszonyítjuk az árprémium mértékét, azt látjuk, hogy a vevők az EE (átlagosnál jobb) besorolásig hajlandók fizetni a magasabb komfortfokozatért. Ezt követően csak a „zöld ingatlan” esetén látunk újabb árlépcsőt, vagyis a közel nulla energiaigényű BB-, vagy jobb minősítés esetén. Az árprémium mértékét a szomszéd kategóriához viszonyítva még látványosabban kirajzolódik a fenti megállapítás.
A kutatás igazolta, hogy megéri a gyenge besorolású ingatlanok mélyfelújításába beruházni, ezzel az alacsonyabb rezsidíjak mellett akár negyedével is növelhetjük az otthonunk értékét. Amennyiben egy újabb, pár évtizede épített korszerű házban élünk, akkor is megérheti olyan korszerűsítésban gondolkodnunk, amivel megszerezzük a zöld tanúsítványt, hiszen ezzel átlagosan 13%-os azonnali értéknövekedést érhetünk el (4. ábra).
4. ábra: Az energiahatékonyság szerepe a piaci ingatlan árának kialakulásában.
Forrás: MEHI 2022. 02. 03-i beszámoló
Az ingatlanok mélyfelújítása által kiváltott értéknövekedésnek több oka is van: alacsonyabbak lesznek a fenntartási (rezsi)költségek, magasabb lesz a házak komfortszintje, a hibák megelőzhetők, így kevesebb meghibásodásra lehet számítani.
Jól döntöttek tehát azok, akik az Otthonfelújítási támogatást az otthonuk energetikai fejlesztésére fordították, és akik még nem éltek a lehetőséggel, az Innovációs és Technológiai Minisztérium által meghirdetett napelemes és fűtéskorszerűsítési pályázattal karöltve, biztosan megtérülő beruházást tudnak megvalósítani.
